Individuelle Persönlichkeiten

Ein gewisses Kriterium verbindet alle unsere 17 Shoppingcenter in einem besonderen Maße: die 1a-Lage. Hierbei konzentrieren wir uns auf die Innenstädte, die Mehrzahl unserer Center ist direkt an die Fußgängerzone angeschlossen, sowie auf etablierte Standorte außerhalb der Städte. Hierbei handelt es sich um Objekte, die sich seit vielen Jahren einen Ruf als attraktive Alternative zum Einkaufsbummel in den umliegenden Stadtzentren erworben haben.

Eine perfekte Verkehrsanbindung ist dabei einer der Erfolgsfaktoren: Unsere innerstädtischen Center befinden sich meist in direkter Nachbarschaft zu örtlichen Knotenpunkten des öffentlichen Personennahverkehrs wie z. B. zentrale Omnibusbahnhöfe. Kostengünstige Parkplätze sorgen zudem für eine gute Erreichbarkeit mit dem Auto. Unsere außerstädtischen Standorte sind jeweils direkt an bedeutenden Autobahnen gelegen und bieten den Besuchern ein komplett kostenfreies Parken.

Dabei ist jedes unserer 17 Center ein Einzelwerk. Die Mieterstruktur ist bei jedem Shoppingcenter handverlesen und ergänzt gezielt das Angebot der jeweiligen Innenstadt. Dies verdeutlicht auch, dass sich unsere Objekte keinesfalls als Konkurrenz zum Einzelhandel in der Umgebung verstehen. Dazu gehört, dass sich das jeweilige Center aktiv am Stadtmarketing mit dem Ziel beteiligt, den gesamten Einzelhandelsstandort zu fördern und zu stärken.

Ein besonderes Augenmerk legen wir auf die Architektur. Jedes unserer Center ist hierbei speziell für die Anforderungen des jeweiligen Standorts konzipiert. Hierbei gilt es, die Architektur individuell abzustimmen und dabei sämtliche Anforderungen an die Funktionalität voll zu erfüllen. In der Vergangenheit haben wir bei der Entwicklung von neuen Objekten mit namhaften Architekturbüros zusammengearbeitet.

Die hohen Anforderungen an die Qualität, die wir an jedes unserer Center stellen, beziehen sich auch auf das Innere: Eine wertige Anmutung sowie eine schlichte, zeitlose Architektur unter Verwendung edler Materialien sollen den Besuchern ein angenehmes Einkaufserlebnis vermitteln. Kombiniert mit einer innovativen Beleuchtung sowie gezielt gesetzten Akzenten wie anspruchsvollen Wasserinszenierungen und einer perfekten Klimatechnik machen sie unsere Shoppingcenter zu Orten, an denen sich die Besucher wohlfühlen und an die sie immer gerne zurückkehren.

Besucher jeden Alters sollen sich hier gut aufgehoben fühlen. Breite Ladenstraßen, Rolltreppen und Aufzüge sorgen dafür, dass man auch mit Kinderwagen oder Rollstühlen ohne großen Aufwand jeden Winkel des Centers erreichen kann. Für unsere kleinsten Besucher sind teilweise Spielecken eingerichtet, die eine willkommene Abwechslung beim Einkaufsbummel darstellen. Massagesitze in der Mall stehen den Kunden für ein geringes Entgelt zur Verfügung und laden zum Entspannen ein.

Gelebtes Umweltbewusstsein

Ein besonderes Anliegen ist für uns der Umweltschutz. Unsere deutschen Shoppingcenter werden fast alle mit zertifiziertem Öko-Strom versorgt und zukünftig sollen alle Objekte unseres Portfolios im In- und Ausland mit dieser erneuerbaren Energie beliefert werden. Dabei soll nicht nur der CO₂-Ausstoss sondern auch der Energieverbrauch insgesamt kontinuierlich gesenkt werden. Einen wichtigen Beitrag hierzu leisten Wärmetauscher sowie hochmoderne und effiziente Beleuchtungssysteme. Dazu stehen wir im Dialog mit unseren Mietern, mit denen wir gemeinsam den Energieverbrauch in den einzelnen Geschäften reduzieren möchten.

Flexibilität als Zukunftsmotor

Wir beobachten im Einzelhandel verstärkt einen wachsenden Bedarf an größeren Verkaufsflächen. Dem Kunden werden damit vielseitigere Sortimente angeboten. Beispiel hierfür ist die Entwicklung von Parfümerien und Buchhandlungen in den vergangenen Jahren. Neben dem Produkt an sich steht immer mehr das Erlebnis rund um den Einkauf im Vordergrund: Beispielsweise Angebote, bei denen sich die Kunden vor Ort professionell schminken lassen können oder in Buchhandlungen integrierte kleine Cafés, in denen in Ruhe ein Blick in die angebotenen Bücher geworfen werden kann.

Unsere Shoppingcenter bieten speziell im Vergleich zu einzelnen Geschäftshäusern in der Innenstadt den Vorteil, dass sie den Händlern exakt die Flächen bieten können, die diese benötigen. Es ist im Prinzip ohne großen Aufwand durch Verschiebung der Innenwände möglich, die Verkaufsfläche im Laufe der Zeit den neuen Anforderungen unseres Mieters anzupassen. Auch eine Reduzierung der Fläche ist möglich und kann beispielsweise gleichzeitig Gelegenheit dafür bieten, einen neuen zusätzlichen Shop in das Center zu integrieren.

Diese Flexibilität ist bei unseren Mietern sehr gefragt. Für viele ist dies der entscheidende Faktor für den Markteintritt in eine Stadt, die ansonsten aufgrund ihrer Immobilienstruktur in den Toplagen, zum Beispiel in einer durch mittelalterliche Architektur geprägten Fußgängerzone, keinerlei geeigneten Flächen bieten kann. So kann der gesamte innerstädtische Einzelhandel durch eine Ausweitung des Angebots profitieren.

Wertvolle Standorte

Insgesamt über 14 Millionen Menschen leben in den Einzugsgebieten unserer Center. Knapp 11 Millionen davon sind alleine unseren deutschen Shoppingcentern zuzurechnen.

Diese einzelnen Einzugsgebiete sind für uns ein Hauptkriterium bei der Selektion unserer Standorte. Sie werden individuell für jedes einzelne Objekt ermittelt und veranschaulichen die Anzahl von potenziellen Besuchern des jeweiligen Standortes. Hierbei wird unter anderem berücksichtigt, welche Anfahrtszeiten Kunden akzeptieren würden und ob die Wettbewerbssituation dies realistisch erscheinen lässt.

In ländlichen Regionen nehmen unsere Kunden einen Fahrweg von bis zu 45 Minuten und mehr in Kauf, um in den Genuss der breiten Warenauswahl des Centers zu kommen. In Kundenbefragungen, die regelmäßig in allen unseren Shoppingcentern durchgeführt werden, wird hierbei immer wieder unsere besondere Kompetenz im Bereich Mode hervorgehoben. Für dieses Sortiment sind die Kunden erfahrungsgemäß bereit, eine weite Anfahrt in Kauf zu nehmen.

Unsere Top-10-Mieter

Die Metro Group sowie die Douglas-Gruppe sind mit einem Anteil von 4,6 % an unserem gesamten Mietvolumen unsere größten Mieter. Die Metro Group gehört zu den bedeutendsten internationalen Handelsunternehmen und ist mit ihren Vertriebsmarken Media Markt und Saturn Elektrofachmärkte, Real-SB-Warenhaus sowie Kaufhof-Warenhaus in einer Vielzahl unserer Center vertreten. Die Douglas-Gruppe, ein familiengeprägtes und dezentral geführtes Handelsunternehmen, ist mit seinen Geschäftsbereichen Douglas-Parfümerien, Thalia-Buchhandlungen, Christ-Juweliergeschäfte, AppelrathCüpper-Modehäuser und Hussel-Confiserien unser Mieter.

Unsere Top-10-Mieter sind insgesamt für weniger als ein Viertel unserer Mieteinnahmen verantwortlich. Dies verdeutlicht, dass keinerlei Abhängigkeiten zu einzelnen Mietern bestehen und zeigt zudem die breite Diversifizierung unseres Mietvertragsportfolios.

Langfristige Mietverträge

Die Mietverträge, die wir mit unseren Mietpartnern abschließen, haben in der Regel eine Standardlaufzeit von zehn Jahren. Per Stand 31. Dezember 2009 betrug die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge in unserem Portfolio 6,7 Jahre. 62,7 % unserer Mietverträge sind bis mindestens 2015 gesichert.

Externes Center-Management

Mit dem Management unserer 17 Shoppingcenter ist unser Partner ECE Projektmanagement beauftragt. Zudem realisiert die ECE in unserem Auftrag die Erweiterungen des Main-Taunus-Zentrums sowie der Altmarkt-Galerie und die Entwicklung der Triangel im A10 Center.

Die ECE entwickelt, plant, realisiert, vermietet und managt Einkaufszentren seit 1965. Mit aktuell 114 Centern im Management ist das Unternehmen europäischer Marktführer bei Shopping-Galerien.

Wir als Deutsche EuroShop profitieren von dieser Erfahrung im In- und Ausland. Mit unserer schlanken Struktur können wir uns damit auf unsere Kernaufgabe und -kompetenz konzentrieren, das Portfolio- Management.

www.ece.com

Optimaler Mietermix

Ein grundlegender Erfolgsfaktor für ein Shoppingcenter ist die richtige Mischung der Geschäfte. Dies ist damit auch eine der Kernaufgaben des Centermanagements. Der spezifische Mieter- und Branchenmix ist jeweils perfekt auf den jeweiligen Standort zugeschnitten und das Ergebnis einer genauen Analyse der lokalen Einzelhandelsbegebenheiten.

Hierbei wird auch auf die besonderen Wünsche und Bedürfnisse der Kunden eingegangen. Damit werden in unseren Centern auch gezielt Einzelhändler aus Branchen angesiedelt, die aufgrund der stetig steigenden Mieten in 1a-Lagen kaum noch in den Fußgängerzonen zu finden sind. Beispiele hierfür sind Fachgeschäfte für Glas, Porzellan und Keramik sowie Spielwarengeschäfte.

Das oberste Gebot bei der Vermietung für uns als Langfristinvestoren ist hierbei die dauerhafte Mietoptimierung und nicht die kurzfristige Maximierung. Dabei geht es darum, den Besuchern des Shoppingcenters eine attraktive Mischung aus Einzelhändlern zu bieten. Jede Ladenfläche wird nach einem speziellen System langfristig vermietet. Bei der Berechnung der Mieten geht es nicht um eine Maximierung der Erträge für uns als Vermieter, sondern darum, dass jeder Ladenbetreiber eine Miete pro m² bezahlt, die der Leistungsfähigkeit seiner Branche sowie seiner Lage innerhalb des Centers gerecht wird.

Von diesem System sollen alle Seiten profitieren: Wir als Vermieter, indem wir ein zukunftsorientiertes und vertrauensvolles Verhältnis zu unseren Mietpartnern aufbauen, unsere Mieter, die allesamt von den erzielten hohen Besucherfrequenzen profitieren und letztendlich natürlich auch die Kunden, die in unseren Centern eine sehr breite Einzelhandelspalette erwarten dürfen. Diese reicht von Young Fashion über Apotheken bis hin zu Drogeriemärkten und Dienstleistungen wie Postfilialen und Reinigungen. Aber auch für die Stärkung und Erfrischung während des Einkaufsbummels ist gesorgt: Cafés, Schnellrestaurants und Eisdielen laden zu einer Verweilpause ein.

Branchenmix

Der individuelle Branchenmix gibt jedem unserer Shoppingcenter seine ganz persönliche Note. Während die Haupteinkaufsstraßen in Deutschland laut Studien teilweise zu über 90 % von Filialisten beherrscht werden, achten wir in unseren Centern auf eine gesunde Mischung aus regionalen und örtlichen Händlern sowie nationalen und internationalen Filialisten.

Namhafte Mieter

Ein maßgeblicher Erfolgsfaktor sind unsere Mieter. Hierzu zählen zum Beispiel Aldi, Bench, Bijou Brigitte, Breuninger, Burger King, C&A, Commerzbank, dm-drogerie markt, Deutsche Post, Deutsche Telekom, Douglas, Esprit, Fielmann, Gerry Weber, Görtz, H&M, Jack&Jones, Media Markt, Marc O’Polo, New Yorker, Nordsee, Peek & Cloppenburg, REWE, Saturn, s.Oliver, Subway, Thalia, Timberland, Tom Tailor, Tommy Hilfiger, Vero Moda, WMF und Zara.

Einkaufserlebnis

Beim Besuch unserer Center können sich unsere Kunden auf einheitliche Öffnungszeiten verlassen. Dies ist ein klarer Vorteil gegenüber der klassischen Innenstadt, bei der jeder Einzelhändler für sich selber entscheidet, wie lange er geöffnet hat. In unseren Centern gibt es dadurch beispielsweise auch am Samstagnachmittag keine Enttäuschung: Ob Optiker oder Reisebüro, jeder Mieter steht mit seinem Angebot über die volle Öffnungszeit des Centers zur Verfügung.

Mit dem Inkrafttreten des Mietvertrags ist jeder unserer Mieter automatisch Mitglied in der Werbegemeinschaft des jeweiligen Centers. Diese erarbeitet in einem Ausschuss Marketing-Aktionen, die gemeinsam mit dem Centermanagement koordiniert und organisiert werden. Dabei handelt es sich um Ausstellungen und Veranstaltungen zu verschiedenen Themen. Beispiele hierfür können Jubiläumsveranstaltungen des Centers, Jobmessen der Arbeitsagentur, naturwissenschaftliche Ausstellungen oder Modeschauen sein, bei denen die Mieter des Centers die Trends für die kommende Saison präsentieren. Oder aber die aufwändige Dekoration zur Oster- und Weihnachtszeit, die alljährlich ein Highlight für die Besucher darstellt.

Zu den Hauptaufgaben der Werbegemeinschaft zählt die Koordination des einheitlichen Werbeauftritts für das ganze Center und die Redaktion einer Center-Zeitung, die als Beilage regionaler Tageszeitungen regelmäßig im Einzugsgebiet verteilt wird sowie die Schaltung von Radio-Spots und City-Light-Werbeplakaten. Hierbei werden die Werbegemeinschaften professionell von Werbeagenturen unterstützt.

Anlagerichtlinien

Zu den wichtigsten Anlagerichtlinien der Deutsche EuroShop gehören:

• Die DES investiert ausschließlich in Shoppingcenter.
• Die Mindestobjektgröße beträgt 15.000 m², von denen nicht mehr als 15 % auf Büroflächen oder sonstige nicht einzelhandelsbezogene Nutzungen entfallen dürfen.
• Die Standorte müssen ein Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern aufweisen.
• Ankäufe von Shoppingcenterprojekten erfolgen grundsätzlich erst, wenn eine vollziehbare Baugenehmigung vorliegt und 40 % der Mietflächen durch verbindliche Mietvertragsangebote langfristig abgesichert sind.
• Projektentwicklungen ohne Baurecht und Vorvermietung können im Rahmen von Joint Ventures übernommen werden. Die Projektentwicklungskosten dürfen im Einzelfall 5 % und die Summe aller Projektentwicklungen 10 % des Eigenkapitals der Deutsche EuroShop nicht übersteigen.
• Der Investitionsschwerpunkt liegt in Deutschland. Langfristig sollen Investitionen im europäischen Ausland einen Anteil von 25 % am Gesamtinvestitionsvolumen nicht überschreiten.