Finanzkrise, Bankenzusammenbrüche, Kreditklemme, Insolvenzen, Nachfragerückgänge, sinkende Einzelhandelsumsätze, steigende Arbeitslosigkeit usw. – die Schreckensmeldungen der letzten Monate zeichnen ein düsteres Bild der wirtschaftlichen Gesamtsituation. Während sich in manchen Teilbereichen der Wirtschaft bereits wieder erste Hoffungsschimmer abzuzeichnen beginnen, gehen andere Wirtschaftszweige davon aus, die volle Wucht der Krise erst noch zu spüren zu bekommen.
Dies könnte auch für den Einzelhandel gelten. Investoren, Entwickler, Vermieter und Betreiber von Shoppingcentern können sich diesen Rahmenbedingungenzwangsläufig nicht vollständig entziehen – ebenso wenig wie die Mieter. Was bedeutet dies im Zusammenhang mit der Vermietung von Shoppingcentern in Deutschlandund Europa?
Krisenstimmung
Den einen oder anderen mag es zu spontanen Beileidsbekundungen gegenüber einem betroffenen Mitglied der Vermieterzunft drängen.Und in der Tat gibt es sicherlich Vermieter von Einkaufs- oder Fachmarktzentren, Ladenpassagen und ähnlichen Handelsagglomerationen, die das Ende der allgemeinen Krisenstimmung sehnlichst herbeiwünschen, um endlich die allenthalben aufgetretenen Leerstände beseitigen zu können, die sich in letzter Zeit auch unter Aufbietung aller denkbaren Sonderkonditionen wie mietfreien Zeiten, Niedrigstmieten oder Baukostenzuschüssen nicht mehr längerfristig vermieten ließen. Manch einer wird sich aber nach dem offiziellen Ende der Krise noch immer wundern, dass die Nachfrage nach seiner Immobilie nicht anziehen wird.
Andere Vermieter wiederum stellen selbst unter den gegenwärtigen Marktbedingungen fest, dass mit dem richtigen Produkt und einer nachhaltigen Vermietungsstrategie auch weiterhin eine Vollvermietung zu angemessenen Konditionen möglich ist.
Expansionsbereite Mieter
Betrachten wir zunächst den Markt aus Sicht der expansionsbereiten Mieter. Denjenigen, die aufgrund erfolgreichen Wirtschaftens in der Lage sind, die Expansion aus Eigenmitteln oder mit einer soliden Finanzierung durchzuführen, bietet sich aufgrund der erhöhten Fluktuation eine Fülle von Anmietungsmöglichkeiten. Dies betrifft gute Innenstadtlagen ebenso wie Flächen innerhalb von Einkaufszentren. Hierzu beigetragen haben die zahlreichen Insolvenzen der letzten Zeit, gerade bei Großflächenbetreibern wie Karstadt, Hertie, Woolworth, Wehmeyer, SinnLeffers, Pohland, Kenvelo, um nur einige zu nennen.
Die Anzahl der Insolvenzen ist zwar auch in den von der ECE gemanagten Centern angestiegen, jedoch mit 1,2 % bezogen auf die Gesamtzahl noch recht gering.
Die eingeschränkte Expansionstätigkeit vieler Filialisten – sei es aus Vorsichtsgründen oder wegen der zögerlichen Kreditvergabe vieler Banken, wenn es um die Finanzierung neuer Einzelhandelsflächen geht, leistet ein Übriges.
Der expansionswillige und -fähige Betreiber hat also bei den Standorten die Qual der Wahl und in der Regel eine kommode Verhandlungsposition gegenüber Vermietern, die seinen Anforderungen kein leistungsfähiges Angebot entgegensetzen können.
Nachhaltiges Vermietungskonzept
Aus Sicht des Vermieters besteht die besondere Herausforderung darin, dem potenziellen Mieter die zu vermietende Fläche so schmackhaft wie möglich zu machen, ohne dabei die Wirtschaftlichkeit außer Acht zu lassen. Zwingend erforderlich ist hierbei die Flexibilität der Fläche, die sich den Anforderungen der Mieter hinsichtlich Flächengröße und -zuschnitt weitgehend anpassen sollte. Dies erfordert gegebenenfalls Flächenzusammenlegungen oder -neuaufteilungen, verbunden wiederum mit entsprechenden vermieterseitigen Investitionen. Diese Investitionen, die den künftigen Marktanforderungen Rechnung tragen müssen, lassen sich gut refinanzieren.
Nur wer ein nachhaltiges Vermietungskonzept vorweisen kann, darf die Hoffnung hegen, am Kapitalmarkt die notwendigen Mittel für seine Aktivitäten zu erhalten. Ein solches Vermietungskonzept lässt sich in einem Shoppingcenter naturgemäß leichter entwickeln und realisieren, als in einer freistehenden Immobilie, bei der eine sehr hohe Abhängigkeit von einzelnen Mietern besteht. Erfolgreiche Center verfügen über einen vielfältigen Branchenmix, über ein ausgeglichenes Verhältnis an Groß-, Mittel- und Kleinflächen, sowie über eine durchmischte Betreiberstruktur aus nationalen und internationalen Filialisten, regionalen Betreibern und sogenannten „Einzelkämpfern“.
Die Pflege des gut funktionierenden Mieterbestandes, die vernünftige Weiterentwicklung erfolgreicher Konzepte und die ständige Suche nach neuen und einzigartigen Anbietern macht den Unterschied aus.
Geringere Krisenanfälligkeit
Aufgrund dieser Vielschichtigkeit ist die Krisenanfälligkeit von vornherein geringer, da die Abhängigkeit von einzelnen Betreibern bzw. Branchen weniger stark ausgeprägt ist. Nur selten ist der gesamte Einzelhandel innerhalb eines Centers in gleichem Maße und zum gleichen Zeitpunkt von Umsatzeinbrüchen betroffen.
Der Ausfall einzelner Betreiber kann häufig schnell und unkompliziert durch Umverlagerungen oder Flächenerweiterungen anderer Mieter kompensiert werden. Eine Zwischenvermietung im Rahmeneines Kurzzeitmietvertrages muss nicht im Widerspruch zu einer nachhaltigen Vermietungsstrategie stehen, sondern kann sogar ein Bestandteil sein, um eine langfristige Neuvermietung zu einer Mindermiete zu verhindern. Ein neuer Zehnjahres-Mietvertrag – möglichst mindestens wieder zur Ursprungsmiete – kann häufig erneut abgeschlossen werden, wenn sich das Marktumfeld wieder positiv entwickelt hat.
Frühwarnsystem
Handelt es sich beim Vermieter um einen professionellen Centerbetreiber, ist er üblicherweise frühzeitig informiert, welche Konzepte „schwächeln“. Grundlage hierfür sind monatliche oder quartalsweise Umsatzmeldungen der Mietpartner, anhand derer sich Tendenzen innerhalb eines Centers ablesen lassen. Führt man diese Zahlen auf regionaler, nationaler oder auch internationaler Ebene zusammen, kann man relativ schnell und verlässlich Aussagenüber die Zukunftsfähigkeit bestimmter Einzelhandelskonzepte treffen.
Das ständige Gespräch mit den Mietpartnern auf örtlicher und überregionaler Ebene unterstützt diese Aktivitäten. Darauf basierend lassen sich Maßnahmen erarbeiten, die jeweils angemessen und wirksam sein müssen.
Lösungen
Hierzu zählen definitiv nicht die pauschalen und undifferenzierten Mietreduzierungswünsche, die von einigen Mietern unter dem Deckmäntelchen der Finanzkrise geäußert wurden, ohne dass sie wirtschaftlich begründet wären. Ebenso wenig hilfreich ist der Druck, der seitens mancher Mietpartner ausgeübt wird, um unwirtschaftliche Filialen vorzeitig zu schließen, ohne Rücksicht auf die Belange der Centerbetreiber und -eigentümer zu nehmen.
Eine Vermietungsstrategie in Krisenzeiten muss vielmehr darauf ausgerichtet sein, zunächst die Situation des unter zurückgehenden Umsätzen und damit steigenden prozentualen Mietbelastungenleidenden Einzelhändlers genau zu analysieren, bei Filialisten bezogen auf jeden einzelnen Standort. Neben denkbaren umsatzsteigernden Maßnahmen, die ein professionelles Centermanagement anbieten kann, bedarf es unter Umständen sehr konkreter wirtschaftlicher Stützungsmaßnahmen – fair, gegenüber den Investorenverantwortbar, wohldosiert und situationsbedingt von kurz-, mittel- oder langfristiger Art.
Maßstab des Handelns muss hier eine stetige und konsequente Haltung des Vermieters sein, kurzfristige Schnellschüsse machen keinen Sinn. So bleibt der Vermieter auch aus Sicht des Mieters berechenbar. Grundlage hierfür bilden neben den Umsatzmeldungen des Mieters weitere betriebswirtschaftliche Daten, die der Mieter über seinen Steuerberater zur Verfügung stellt, und die einen Überblick über seine tatsächliche wirtschaftliche Situation zulassen müssen. Darüber hinaus muss das betroffene Konzept zukunftsfähig sein, die Entwicklung nur vorübergehend beeinträchtigt sein.
Für den Fall eventuell notwendiger nachträglicher Änderungen werden ausgewogene Regelungen entwickelt, die bezüglich der Chancen und Risiken beiden Partnern gerecht werden.
Chancen
Doch auch wenn manche Maßnahmen im Einzelfall für einen Einzelhändler bitter sein können, stellen sie doch gleichzeitig auch eine Möglichkeit für neue Marktteilnehmer dar, die auf diese Weise auf Flächen in Bestandsobjekten angesiedelt werden können, die unter anderen Umständen über Jahre hinaus belegt gewesen wären. Des einen Leid, des anderen Chance.
Durch die zunehmende Vertikalisierung und Internationalisierung ergeben sich für innovative Konzepte derzeit ungeahnte Möglichkeiten, zu adäquaten Bedingungen neue Märkte außerhalb ihrer jeweiligen Heimatmärkte zu erschließen – und dies gerade bei Großflächen.
Als aktuelle Beispiele können in diesem Zusammenhang gelten: Niedrig- oder Off-Price-Konzepte wie Primark und TK Maxx, trendige Modeanbieter wie Hollister, der centertaugliche Ablegerder US-amerikanischen Kultmarke Abercrombie & Fitch, angesagte Anbieter mit weltweit wachsender Fangemeinde wie Apple, oder auch die qualitätsorientierten Verbrauchermärkte von Migros aus der Schweiz. Sie alle lassen sich von den aktuellen Marktdaten nicht abschrecken, sondern erobern sich gerade jetzt neue Märkte.
Markteintrittsplattform
Für einen Vermieter, der ein umfangreiches, hochwertiges Standortportfolio anbieten kann, wie es beispielsweise die siebzehn Standorte der Deutschen EuroShop darstellen, eröffnen sich hier interessante Ansätze für strategische Partnerschaften. Was könnte den Markteintritt eines neuen Konzeptes stärker befördern, als die vertrauensvolle Zusammenarbeit mit einem auf nachhaltigen und langfristigen Erfolg ausgerichteten Centerbetreiber, der gemeinsam mit dem Mieter die am besten geeigneten Standorte auswählt? Eine solch qualifizierte Plattform von Standorten bietet wichtige Skaleneffekte für professionelle Mieter.
Noch dazu, wo es sich bei Standorten der Deutsche EuroShop um bestens eingeführte Objekte handelt, die mit ihrem Gesamtkonzept aus wegweisender Architektur, hervorragender Funktionalität, qualitativ hochwertigem Branchenmix, ausgewogener Mieterstruktur und professionellem Centermanagement genau die Art von Zusatznutzen bieten, die sie gerade in der Krise von sonstigen Angeboten am Vermietungsmarkt unterscheiden.
Beispiele
Die aktuell anstehenden Erweiterungen der Altmarkt-Galerie Dresden, des Main-Taunus-Zentrums oder des neu hinzugekommenen A10 Centers dürfen hierfür als Belege dienen, denn sie erfreuen sich einer sehr regen Nachfrage bei potenziellen Mietern. Einige der oben erwähnten, innovativen neuen Konzepte werden Sie in diesen Objekten wiederfinden. Sie dürfen gespannt sein.
Am Beispiel der Altmarkt-Galerie Dresden lässt sich die Entwicklung eines erfolgreich gemanagten Centers gut ablesen: vom in der Chefetage manches Mietinteressenten im Zuge der Erstvermietung durchaus zurückhaltend beurteilten „Hinterhof-Standorts“ zum absoluten „Top-Performer“, in dem sich trotz der gerade im Bau befindlichen Erweiterung kaum genug Flächen schaffen lassen, um die Nachfrage befriedigen zu können. Auch hier zahlt sich eine nachhaltige Vermietungsstrategie aus, denn durch die Erweiterung können die Stärken, wie z. B. das individuelle und wertige Modeangebot, weiter ausgebaut sowie eventuelle Schwächen, wie zum Beispiel eine aus allen Nähten platzende Frischezone, beseitigt werden.
100 % möglich
Was unterscheidet nun also die Vermietung in sogenannten „schwierigen“ Zeiten von derjenigen in „leichten“ Zeiten, sofern es diese überhaupt je gegeben hat? Genau genommen nicht viel. Es ist sicherlich aufwändiger geworden, den richtigen Mietpartner für die jeweilige Fläche zum richtigen Zeitpunkt und mit adäquater Miete zu finden. Wo früher vielleicht einmal einige Telefonate und der Austausch von Detailinformationen per E-Mail für einen Mietvertragsabschluss ausreichend waren, sind heute häufig vier und mehr Verhandlungsrunden notwendig. Mit dem richtigen Produkt, einer gehörigen Portion Flexibilität (aller Beteiligten, nämlich Mieter, Vermieter und Eigentümer) und Fleiß lässt sich aber auch aktuell das Traumziel jedes Vermieters erreichen: der 100%tige Vermietungsstand!