Ertragslage
Die Einzelhandelsumsätze sind im Berichtsjahr in Deutschland nominal um 2,4 % gesunken. Dieser Effekt hat sich auch bei den in unseren Shoppingcentern ansässigen Mietern bemerkbar gemacht, deren Umsätze auf vergleichbarer Fläche um 2,5 % gesunken sind. Unter Berücksichtigung der ausländischen Objekte lag das flächenbereinigte Umsatzminus unserer Mietpartner bei 2,0 %.
Umsatzerlöse des Konzerns um 11 % gestiegen
Die Umsatzerlöse im Konzern erhöhten sich im Geschäftsjahr um 11,0 % von 115,3 Mio. € auf 127,6 Mio. €. Zu diesem Umsatzwachstum trugen erstmals ganzjährig die Stadt-Galerien in Hameln und Passau sowie die Vollkonsolidierung der Objektgesellschaft in Kassel bei.
Fast alle Bestandsobjekte mit höheren Mieterlösen
Bei den Bestandsobjekten haben sich die Mieterlöse im Wesentlichen positiv entwickelt. In Summe stiegen die Umsatzerlöse vergleichbar um 2,0 %.
| UMSATZERLÖSE in T€ | 2009 | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|
| * = quotenkonsolidiert | |||
| ** = 2009 erstmals vollkonsolidiert | |||
| Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim | 16.988 | 16.686 | 16.307 |
| Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach* | 10.285 | 10.378 | 10.011 |
| Allee-Center, Hamm | 9.010 | 9.591 | 9.398 |
| City-Arkaden, Wuppertal | 8.655 | 8.559 | 8.233 |
| City-Galerie, Wolfsburg | 8.522 | 8.323 | 8.326 |
| Forum, Wetzlar | 8.498 | 8.265 | 8.137 |
| Rathaus-Center, Dessau | 8.195 | 8.149 | 8.207 |
| Altmarkt-Galerie, Dresden* | 6.673 | 6.548 | 6.386 |
| Phoenix-Center, Hamburg* | 5.758 | 5.634 | 5.538 |
| Stadt-Galerie, Hameln | 6.546 | 5.484 | 0 |
| City-Point, Kassel** | 7.285 | 3.057 | 3.031 |
| Stadt-Galerie, Passau | 8.588 | 2.925 | 0 |
| Summe Inland | 105.003 | 93.599 | 83.574 |
| Galeria Baltycka, Danzig | 13.150 | 12.794 | 3.439 |
| City Arkaden, Klagenfurt* | 5.329 | 5.256 | 5.159 |
| Árkád, Pécs* | 3.736 | 3.694 | 3.590 |
| Sonstige Umsatzerlöse | 345 | 0 | 0 |
| Summe Ausland | 22.215 | 21.744 | 12.188 |
| Gesamt | 127.563 | 115.343 | 95.762 |
Leerstandsquote stabil unter 1 %
Die Leerstandsquote lag wie schon im Vorjahr unter 1 %. Der Wertberichtigungsbedarf aus Mietausfällen war mit 0,6 Mio. € (2008: 0,2 Mio. €) oder 0,4 % (2008: 0,2 %) erneut auf einem sehr niedrigen Niveau.
Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten unverändert
Die Betriebs- und Verwaltungskosten unserer Shoppingcenter haben sich per saldo gegenüber dem Vorjahr nicht verändert. Die Grundstücksbetriebskosten beliefen sich auf 5,8 Mio. € (2008: 5,8 Mio. €), die Grundstücksverwaltungskosten betrugen 7,2 Mio. € (2008: 7,2 Mio. €). Verschiedene höhere Kosten aufgrund der neuen Objekte wurden dabei insbesondere kompensiert durch den Wegfall der Eröffnungskosten des Vorjahres.
Finanzergebnis schwächer
Das Finanzergebnis verschlechterte sich um 6,5 Mio. € auf -55,9 Mio. € (2008: -49,4 Mio. €). Der Rückgang ist zum einen auf höhere Zinsaufwendungen zurückzuführen (+3,6 Mio. € gegenüber dem Vorjahr), zum anderen fielen die Zinserträge um 1,7 Mio. € schlechter aus. Diese sanken von 2,4 Mio. € auf 0,7 Mio. €. Außerdem lagen die Anteile der Minderheitsgesellschafter am operativen Gewinn mit 8,2 Mio. € um 2,0 Mio. € über dem Vorjahr (6,2 Mio. €).
Die höheren Zinsaufwendungen als auch der höhere Ergebnisanteil der Minderheiten resultieren fast ausschließlich aus der erstmaligen Einbeziehung des City-Points Kassel und der im Vorjahr eröffneten Objekte in Hameln und Passau.
Erstmals wurden auch die Ergebnisse der at-equity-bewerteten Grundstücksgesellschaften, die im Vorjahr noch mit -1,3 Mio. € im Bewertungsergebnis enthalten waren, in Höhe von -0,1 Mio. € im Finanzergebnis ausgewiesen. Die Beteiligungserträge gingen von 1,7 Mio. € auf 1,5 Mio. € zurück.
Bewertungsergebnis niedriger
Das Bewertungsergebnis reduzierte sich im Vorjahresvergleich um 53,0 Mio. € von 38,2 Mio. € auf -14,8 Mio. €. Die Bewertung der Bestandsobjekte führte per saldo erstmals zu einem Bewertungsverlust von 20,5 Mio. €. Dies entspricht einer durchschnittlichen Abwertung der Shoppingcenter von rund 1,1 % auf die Verkehrswerte des Vorjahres. Höhere Verkehrswerte ergaben sich bei sechs Objekten in einer Bandbreite von +0 bis +4,7 %. Die Abwertungen betrafen neun Objekte, wobei die Verkehrswerte um 0,7 % bis 5,1 % unter dem Vorjahreswert lagen.
Dem gegenüber stand im Zusammenhang mit der erstmaligen Vollkonsolidierung unserer Objektgesellschaft City-Point-Kassel GmbH & Co. KG ein Gewinn in Höhe von 5,7 Mio. €, da der Kaufpreis der erworbenen Gesellschaftsanteile unter dem entsprechenden Verkehrswert lag.
Der Anteil der Minderheitsgesellschafter am Bewertungsergebnis lag bei +0,8 Mio. €. Aus unrealisierten Kursgewinnen und sonstigen Bewertungen ergab sich ein Gewinn von 0,5 Mio. €.
Steuerposition fast ausschließlich latente Ertragsteuern
Die Steuerbelastung betrug im Berichtsjahr 5,7 Mio. € und betraf fast ausschließlich latente Ertragsteuern.
34,4 Mio. € Konzernergebnis
Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) erhöhte sich im Berichtsjahr von 98,1 Mio. € um 12,8 % auf 110,7 Mio. €. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) lag mit 40,1 Mio. € um 53,9 % unter dem Vorjahreswert (87,0 Mio. €). Das Konzernergebnis ging von 68,9 Mio. € um 50 % auf 34,4 Mio. € zurück.
Ergebnis je Aktie
Der unverwässerte Gewinn je Aktie lag bei 0,93 € gegenüber 1,96 € im Vorjahr. Davon entfielen 1,25 € (+13 %) auf das operative Geschäft (2008: 1,11 €) und -0,32 € (-138 %) auf das Bewertungsergebnis (2008: 0,85 €).
Funds from Operations (FFO)
Mit dem FFO werden die laufenden Investitionen der Bestandsobjekte, die planmäßige Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie die Dividende finanziert. Im Berichtsjahr wurde ein FFO von 54,8 Mio. € oder 1,49 € je Aktie erwirtschaftet. Im Vorjahr lag diese Kennzahl bei 49,8 Mio. € bzw. 1,38 € je Aktie.
| in T€ | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| Periodenergebnis | 34.367 | 68.872 |
| zzgl. latente Steuern | 5.664 | 18.010 |
| zzgl./abzgl. Bewertungsergebnis | 14.772 | -38.326 |
| FFO | 54.803 | 48.556 |
| FFO je Aktie in € | 1,49 | 1,38 |
Dividendenvorschlag: 1,05 € je Aktie
Aufgrund des erfolgreichen Geschäftsjahres werden der Vorstand und der Aufsichtsrat den Aktionären auf der Hauptversammlung, die am 17. Juni 2010 in Hamburg stattfindet, die Ausschüttung einer unveränderten Dividende von 1,05 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2009 vorschlagen.